د. حماد عبدالله يكتب: تحرير العلاقة بين المالك والمستأجر !!!
وإستكمالاً للسياسات العامة للإسكان فى مصر وكان حديثنا بالأمس فى نفس المساحة إلا أنه لا يمكن أن نصلح فى حاضر ومستقبل الإسكان ويترك الماضى بكل أحزانه وكل ظلاله على الحاضر والمستقبل قد تأثر وسوف يتأثر إن لم يكن هناك مخرجاً للمأزق الذى يواجه العمران والإسكان فى مصر نتيجة حقبات زمنية وسياسية أثرت سلباً على هذا القطاع الحيوى من إقتصاد المجتمع .
إن وضع مشروع بقانون "لتحرير العلاقة بين المالك والمستأجر "فى الوحدات السكنية لإستكمال منظومة سياسة إسكان واضحة ومحترمة و تدعوا لمزيد من التنمية فى هذا المجال الحيوى للوطن .
مما يساعد أيضاً على ضخ إستثمارات جديدة فى الصناعات المكملة والمغذية لهذا النشاط ويصل عددها فوق (المائة صناعة) ، صغيرة ومتوسطة والمعروف أن قطاع المبانى والإنشاءات هو القطاع المحرك لأى إقتصاد فى العالم ... وخاصة فى الدول النامية.
وقد تمكنت مجموعة العمل متفرعة من لجنة التعديلات التشريعية بوزارة الإسكان بعد الإستعانة بكل الإتجاهات وأصحاب المصالح وذوى الأملاك ،والسكان والنقابات على جلسات وصلت لعام كامل خرجت بإقتراح بمشروع قانون بعد دراسة كل ما واجه هذا القطاع منذ الربع الأول من القرن الماضي وأسباب تصاعد مشكلة العلاقة بين المالك والمستأجر نتيجة سن قوانين إستثنائية على أثرها إنصرف المواطنين بكافة طوائفهم عن الإستثمار فى نشاط البناء بغرض التأجير ومن هذه القوانين والأوامر قانون رقم (11) لسنة 1920 والقانون رقم (4) لسنة 1921 ،والأمر العكسرى رقم (151) لسنة 1941 والأمر العسكرى (518) لسنة 1945.
وبعد إنتهاء الحرب العالمية الثانية إقتضت الضرورة أنذاك صدور القانون رقم (121) لسنة 1947 متضمناً نصاً وصف بأن هذا التشريع وضع إستثناءاً لضرورة خاصة ويزول بزوالها.
ومنذ ذلك التاريخ لم تزول الضرورة الخاصة التى كانت وراء التدخل التشريعى فى العلاقة بين المالك والمستأجر.
ثم صدور القانون المدنى الحالى رقم (131) لسنة 1948 كتشريع عام بالنسبة لأحكام الإيجار.
وظل القانون 121 لسنة 1947 معمولاً به كتشريع خاص ببعض الأماكن ولم يفسخه القانون المدنى اللاحق عليه لعدم وجود نص صريح بفسخه ودون إطالة فى كل ما صدر من تشريعات أو بمعنى أصح (ترقيعات) للقوانين وتعديلات(للترقيعات) وتسند بأوامر وزارية وأخرى عسكرية.
أدى كل ذلك إلى ترسخ النفور من "الإستثمار التأجيرى فى العقارات" فضلاً لعديد من السلبيات والإشكاليات التى أستطيع إيجازها فيما يلى:-
أولاً:- عدم دستورية تأبيد عقود الإيجار
حيث جرى نص المادة الثانية من الدستور على أن مبادىء الشريعة الإسلامية هى مصدر أساسى للتشريع.
وقد أجمع فقهاء الشريعة على أن عقد الإيجار ينص على "إستئجار منفعة لمدة مؤقتة" يحق للمؤجر بإنتهائها أن يطلب إخلاء العين من مستأجرها وهو يؤدى إلى "إمتناع تأبيد هذا العقد" ولا تجهيل مدته !!
ثانياً :- مخالفة قوانين الإيجار الإستثنائية لسياسة الدولة الإقتصادية فتحولنا إلى إقتصاد مفتوح وحر –وإعمال أليات السوق –يتعارض مع القوانين القائمة والحاكمة فى هذا القطاع بصفة عامة.
ثالثا : أضرار القوانين الاستثنائية للعلاقة بين المالك والمستأجر بالاقتصاد القومي :-
فقد أدت قوانين الايجارات الي احجام المستثمرين عن الاستثمار في مجال البناء بغرض التأجير الأمر الذي ادي الي حرمان السوق المصري من حركة دوران مؤثرة في حوالي 80 % من الانشطة الممارسة في الاسواق.
كما أدت الي "توجيه غالبية مدخرات المصريين لتوفير المسكن "لهم ولأولادهم بدلا من المشاركة في استثمارات تعود بالنفع علي الاقتصاد القومي من خلال مساهمة المصريين بجزء من مدخراتهم في المشروعات الاستثمارية سواء بطريق مباشر أو غير مباشر عن طريق البنوك.
رابعا: الخلل الإجتماعى الذي أدت إليه القوانين الاستثنائية للعلاقة بين المالك والمستأجر :-
الأصل في مجال "العلائق الإيجارية" هو أن يتحقق التضامن بين مؤجر العين ومستأجرها من الواجهة الاجتماعية وأن تتكامل مصالحها من زاوية اقتصادية "فلا تتآكل حقوق مؤجر العين" التواء وإيثارا لمستأجرها ولا ينقص مؤجرها علي حقوق غيره عاصفا بها أو محددا فى مجال تطبيقها وألا أقام كل منهما حربا علي الأخر وبالتالي فلا يجوز أن يكون مغبون الأمس وهو المستأجر "غابنا" ولا أن يكون تنظيم المشرع للعلائق الايجارية فيما بين طرفيها إجحافا وإعناتا لأيهما فلا يقسط في الحقوق التي يكفلها لكل منهما بل ينحاز لأحدهما افتتانا علي الأخر ليحل الصراع بين هذين العاقدين بديلا عن التعاون بينهما (تفسير قانونى).
Hammad [email protected]
